2003年估价师考试《房地产开发经营与管理》试题

概要： . 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性答案：D解析：P82、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定答案：A解析：P173、下列风险中，属于个别风险的是( )。A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险答案：D解析：P194、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6答案：A解析：100×5%×(1+7%+3%)5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限

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　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。

　　A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性

　　答案：D

　　解析：P8

　　2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。

　　A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定

　　答案：A

　　解析：P17

　　3、下列风险中，属于个别风险的是( )。

　　A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险

　　答案：D

　　解析：P19

　　4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。

　　A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

　　答案：A

　　解析：100×5%×(1+7%+3%)

　　5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。

　　A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45

　　答案：B

　　解析：(10×4%÷12)÷[1-(1+4%÷12)-120

　　6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。

　　A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38

　　答案：B

　　解析：(5×6%÷12)÷[1-(1+6%÷12)-120

　　7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。

　　A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65

　　答案：A

　　解析：P=[2500÷(6%÷12)]×[1-(1+6%÷12)-144]-100000=156186.86

　　A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6%12)-60]

　　8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。

　　A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00

　　答案：C

　　解析：A=50×12%÷[1-(1+12%)-10]=8.85

　　30÷8.85=3.39

　　9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。

　　A、甲>乙 B、甲<乙 C、甲=乙 D、无法判断

　　答案：A

　　解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲>乙。

　　10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是( )。

　　A、土地使用权出让费 B、土地使用费 C、土地使用权转让费 D、毛地价

　　答案：B

　　解析：

　　11、市场的客体通常是指( )。

　　A、买家 B、卖买 C、交易对象 D、交易价格

　　答案：C

　　解析：

　　12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。

　　A、建筑师 B、结构工程师 C、设备工程师 D、监理工程师

　　答案：A

　　解析：P31

　　13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是( )。

　　A、满足购买者使用要求 B、购买者支付能力

　　C、物业预期收益 D、物业用途

　　答案：C

　　解析：

　　14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的( )。

　　A、存量规模 B、租金水平 C、开发成本 D、资本化率

　　答案：B

　　解析：

　　15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。

　　A、空置率>合理空置率 B、空置率<合理空置率

　　C、空置率=合理空置率 D、不能判断

　　答案：A

　　解析：P44

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