2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

概要：D．替代原理20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。A．150.56万元B．154.56万元C．157.61万元D．152.69万元21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。A．5250元/m2B．5655元/m2C．5536元/m2D．5456元/m222、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。A．类似房地产的交易B．相同房地产的交易C．相关房地产的交易D．房地产的市场交易23、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易

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D．替代原理
20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。
A．150.56万元
B．154.56万元
C．157.61万元
D．152.69万元
21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。
A．5250元/m2
B．5655元/m2
C．5536元/m2
D．5456元/m2
22、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。
A．类似房地产的交易
B．相同房地产的交易
C．相关房地产的交易
D．房地产的市场交易
23、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。
A．估价作业日期
B．成交日期
C．估价时点
D．交易日期修正后
24、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。
A．固定价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
25、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。
A．变动规律和发展趋势
B．变动规律和长期趋势
C．发展规律和变动趋势
D．发展规律和长期趋势
26、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。
A．客观情况
B．市场供求
C．估价时点
D．现在
27、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A．客观合理价值标准
B．非公开市场价值标准
C．公开市场价值标准
D．政府规定的价值标准
28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ ）。
A．正旁两街分别轻重估价法
B．重叠价值估价法
C．比较法
D．假设开发法
29、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（ ）。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
30、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A．650万元
B．687万元
C．585万元
D．630万元
31、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。
A．6.6%
B．5.8%
C．6.2%
D．6.4%
32、路线价法实质上是一种（ ）。
A．长期趋势法
B．成本法
C．市场法
D．收益法
33、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A．不可损耗性
B．不可毁灭性
C．保值增值性
D．寿命长久性
34、路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A．单宗土地
B．待开发土地
C．在大范围内同时对大量土地
D．少量土地
35、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A．独一无二
B．不可移动
C．价值高大
D．数量有限
二、多选[共40题，每题2分，总计80分]
36、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如（ ）。
A．要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B．要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C．要有一套完整的开发计划和管理制度
D．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单
E．要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划
37、选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。
A．结构
B．构造
C．用途
D．规模
E．档次
38、归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（ ）。
A．武力、计划
B．偷窃、掠夺
C．抽签、排队
D．分配、补偿
E．礼让、价格
39、明确估价基本事项主要包括（ ）。
A．明确估价目的
B．明确估价对象
C．明确估价时点
D．明确估价内容
E．明确估价费用
40、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件（ ）。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
41、政府对房地产价格的干预，包括（ ）。
A．政府指导价、政府定价
B．市场调节价、宏观调控价
C．规定成本构成或利润率
D．最高限价、最低限价
E．规定成本和利润
42、确定重新构建价格时，应特别记住下列几点（ ）。
A．重新构建价格是估价时点时的
B．重新构建价格是现在的
C．重新构建价格是客观的
D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和
E．建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
43、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．完成估价任务的措施
44、对房地产估价总的要求是（ ），这应作为房地产估价的最高原则。
A．合法
B．独立
C．客观
D．公正
E．公平
45、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

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