1998年土地估价师资格考试《土地估价实务》试题

概要：一、综合计算题(共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分) 1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4~10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5．5元／建筑平方米•日，写字楼的实际租金为3．5元／建筑平方米•日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5．0元／平方米•日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4．0元／日•平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％

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一、综合计算题(共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分)
1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4~10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5．5元／建筑平方米•日，写字楼的实际租金为3．5元／建筑平方米•日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5．0元／平方米•日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4．0元／日•平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。
计算结果
该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格：
总地价：4245. 175万元
单位地价：14765. 83元/平方米
2．某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：
(1)A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为两年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产总价的6％；银行年贷款利率为11％，土地还原率为8％。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：
实例B：2370元／平方米； 实例C：2730元／平方米； 实例D：2500元／平方米；
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产：

比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D
交易时间 100 —1 —5 —4
交易情况 100 0 —1 +1
区域因素 100 —2 +2 —3
个别因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 —3 0 —1
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
计算结果
该公司的投标地价：总地价：715. 57万元
单位地价：3577. 85元/平方米
3．某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的
70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金
的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／平方米，住宅
2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投
入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
计算结果
该开发公司在开工时需依照当地规定交纳40％的地价款，金额为1546．91万元。
 

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