1996年土地估价师《相关经济理论与方法》真题

概要：2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。3.有一两面临街的房地产(如图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米;该土地使用年限为40年;已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：深度休整系数表4、在某城市，需要待估的宗地H，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下： 经调查该城市地价指数以1993年为100，以后每年增长12个百分点，此类用地的最低容积率为2，据统计分析，该城市此类用地容积率在2~2.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%，超过2.5时，超出部分的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素

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　　2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
　　3.有一两面临街的房地产(如图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米;该土地使用年限为40年;已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：

深度休整系数表

　　4、在某城市，需要待估的宗地H，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下：

　　经调查该城市地价指数以1993年为100，以后每年增长12个百分点，此类用地的最低容积率为2，据统计分析，该城市此类用地容积率在2~2.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%，超过2.5时，超出部分的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
　　根据上述条件，按以下要求完成计算。
　　(1)编制期日修正指数表。
　　(2)编容积率修正系数表。
　　(3)试计算宗地H在1996年时的地价。

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