2000年土地估价师考试《土地估价理论与方法》试题

概要：D．根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法 111．应用市场比较法时，应具备的条件是( )。 A．发达的不动产市场 B．丰富的交易案例 C．交易类型全面 D．待估土地与交易案例有相关性和替代性 112．根据剩余法的原理，下列公式正确的有( )。 A．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—销售费用—税金—开发商利润 B．地价＝房地产预期售价—建筑总成本—销售费用—税金—利息 C．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—利息—销售费用—税金—开发商利润 D．地租量＝市场价格—正常成本—正常利润—正常利息-正常税金 113．成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上 ( )。 A．利息 B．利润 C．税金 D．土地增值收益 114．用路线价估价法评估地价，除对宗地进行深度修正外，还应进行( )等。 A．宽度修正 B．容积率修正 c．宽深比修正 D．年期修正 115．影响建筑物价格的主要因素有( )等。 A．建筑物重置价 B．建筑物高度 C．建筑物用途 D．建筑物朝向 116．在宗地估价报告的价格

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D．根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法 
111．应用市场比较法时，应具备的条件是( )。 
A．发达的不动产市场 B．丰富的交易案例 
C．交易类型全面 D．待估土地与交易案例有相关性和替代性 
112．根据剩余法的原理，下列公式正确的有( )。 
A．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—销售费用—税金—开发商利润 
B．地价＝房地产预期售价—建筑总成本—销售费用—税金—利息 
C．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—利息—销售费用—税金—开发商利润 
D．地租量＝市场价格—正常成本—正常利润—正常利息-正常税金 
113．成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上 ( )。 
A．利息 B．利润 C．税金 D．土地增值收益 
114．用路线价估价法评估地价，除对宗地进行深度修正外，还应进行( )等。 
A．宽度修正 B．容积率修正 c．宽深比修正 D．年期修正 
115．影响建筑物价格的主要因素有( )等。 
A．建筑物重置价 B．建筑物高度 C．建筑物用途 D．建筑物朝向 
116．在宗地估价报告的价格定义中，必须明确的内容主要有( )等。 
A. 土地使用权年限 B．土地用途 C．评估日期 D．土地开发程度 
117．我国的地价体系包含有( )等价格类型。 
A．基准地价 B．标定地价 C．土地交易底价 D．评估地价 
118．评估基准地价时，收集的资料应( )。 
A．及时填入表格 B．具有代表性 
C．均为市场交易价格 D．按实地位置标注到工作底图上 
119．通过地价管理，可起到( )等作用。 
A．防止地价暴涨 B．防止土地过度投机 
C．规范交易行为 D．加大土地供给量 
120．影响建筑物重置价格的因素有( )。 
A. 建筑结构 B．实际租金 C．建筑材料 D．物价水平

第二部分计算题 (共4题，每题15分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题) 

一、某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。 
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。 
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

二、现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： 
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％； 
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； 
(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。 
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

三、某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： 
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
(2)土地还原率为7％； 
(3)该市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点； 
(4)该市住宅地价的容积率修正系数如下表： 
请根据上述资料 
1．编制该城市地价指数表 
2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格 

四．某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费，专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5。85%，销售税费为不动产总价的6%。 
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值？

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答案：
第一部分标准化试题 
一、判断题 
1．× 2．√ 3。× 4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．√ 
10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．× 16．× 17．× 18．× 
19．√ 20．× 

二、单项选择题 
21．D 22．A 23．B 24．A 25．C 26．B 27．C 28．C 29．A 
30．D 31．A 32．C 33．A 34．B 35．D 36．B 37．D 38．C 

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