2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试预习题6

概要： 2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 答案： 1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。.

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    2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

　　请问：

　　1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

    答案：

　  1.
　　（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
　　（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。

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